La création d’une société civile immobilière (SCI) permet de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et d’en préparer la transmission. Elle peut aussi, désormais, se transformer en enveloppe permettant d’accueillir toutes sortes de placements immobiliers. Regard sur la SCI, sa valeur en tant que placement d’assurance-vie et sa fiscalité.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Si l’on comprend bien les contraintes liées à la SCI, elle peut devenir un excellent outil de stratégie patrimoniale, en particulier sur le plan fiscal et notamment dans le cas d’une SCI familiale. C’est pourquoi il est important de bien se renseigner afin de connaître les éléments essentiels de la SCI, tels que décrit ici : https://www.compte-pro.com/sci-lessentiel-a-connaitre-avant-de-creer .
À la base, une SCI (société civile immobilière) est un contrat de société qui réunit plusieurs personnes afin de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers. L’objectif est de partager les bénéfices et de profiter de l’économie qui pourrait aussi en découler. Évidemment, dans le cas de pertes, chaque associée est aussi responsable.
Comment fonctionne-t-elle ?
La SCI est administrée par un gérant désigné dans les statuts de la société, suite à un vote des associés. Ses pouvoirs peuvent différer d’une société à une autre. Ils devront être établis entre les membres de la société afin de définir l’étendue de ses pouvoirs. Afin de privilégier une bonne entente à l’intérieur de la société, et de s’assurer de l’accord de chacun lors de transactions, les statuts peuvent notamment prévoir que les actes d’achat ou de vente d’un immeuble sont conditionnés à l’accord préalable des associés.
Comme dans toute société, les associés disposent d’un droit de vote qu’ils exercent en assemblées générales, lors de prises de décisions collectives. En ce qui concerne le partage des bénéfices, le cas échéant, les associés reçoivent généralement une quote-part proportionnelle à leurs droits dans la société.
La SCI comme produit de placement
Un nouveau produit vient d’être introduit sur le marché français, proposé par quelques sociétés de gestion qui offre un accès à des SCI via l’achat de parts logées dans le compartiment unités de compte d’un contrat d’assurance-vie. Ce marché naissant se limite pour l’instant à 7 produits proposés par Primonial (Capimmo), Sofidy (Sofidy Convictions Immobilières), la Société Générale Banque Privée (SCI Pierre Patrimoine), La Française (LF Multimmo) et Cardif (Cardimmo). Un produit similaire serait aussi en préparation chez Périal.
Selon les acteurs de ce nouveau marché, la SCI est un véhicule collectif qui propose un grand nombre de possibilités en termes de diversification immobilière. On peut y insérer des parts de SCPI, d’OPCI, de foncières, des fonds immobiliers, des clubs deals, et même de l’immobilier en direct. Les clients de ces banques investissent en collaboration avec l’établissement en question, en laissant le soin à son gestionnaire de décider quelles allocations d’actifs et arbitrages de la SCI ils feront entrer dans le plan d’assurance-vie.
L’investissement et sa revalorisation potentielle
La SCI est un placement long terme. L’épargnant table sur une revalorisation de la part procurée par les revenus locatifs et les éventuelles plus-values. Les performances de ce type de contrat sont évaluées entre 4 et 5 % par an, mais le résultat est non-garanti. L’avantage d’un tel investissement est qu’il profite de la fiscalité de l’assurance-vie. C’est un gestionnaire aguerri qui décide de ce qui se trouve dans l’enveloppe et il agit dans le but de capitaliser pour ses clients.
La participation à ce genre d’investissement ne nécessite pas nécessairement de grandes sommes d’entrée. Un individu peut y accéder dès 100 euros. Les frais d’entrée sont eux aussi plutôt bas, se situant autour de 2 à 3 % du montant investi. La liquidité pour ce type de produit à l’intérieur d’une assurance-vie, est protégée par la compagnie d’assurance.
Pour ceux qui aiment être en contrôle de leur investissement, ce type de placement n’est pas la solution, car la stratégie menée par le gérant et la teneur du portefeuille ne sont pas discutées. Elle offre aussi une certaine dose de risque, et ce, malgré la diversification du portefeuille.
La fiscalité d’une SCI
Les SCI offrent des opportunités de plus-values immobilières exonérées d’impôt pour les cessions d’immeubles après 22 ans de détention. Les cessions de parts de SCI sont elles aussi soumises à un régime identique alors que la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition ou de souscription des parts.
Les résultats liés à la location de biens immobiliers seront imposables à l’impôt sur le revenu selon le nombre de parts que chaque associé détient dans la société ou la SCI peut opter de traiter les gains sous l’impôt pour les sociétés. Cette option permet à la SCI d’amortir les constructions (terrain exclus) et de déduire les frais d’acquisitions selon les règles du régime BIC.
Mais cette décision, qui ne pourra pas changer en cours de route, comporte aussi des inconvénients. Le jour où le bien immobilier sera vendu, la plus-value sera soumise à l’IS et les amortissements seront soustraits au prix d’achat.
